올해 국내 리츠 시장 수익률 20% 넘어, 미국 리츠 분산투자 ETF 하려면

주식 변동성 불안하다면 美리츠 ETF 어때요?

최근 코로나19 델타 변이 바이러스 확산 속에서도 경기 회복 기대감이 커지면서

해외 리츠(REITs)에 대한 투자자들 관심이 높아지고 있습니다. 

종목 발굴이 쉽지 않은 상황에서 안정적인 배당수익을 기대할 수 있는 리츠 투자의 매력이 부각되기 때문입니다.

최근 높은 수익률을 올린 리츠가 등장하고, 새로운 상품이 상장되는 것도 리츠에 대한 관심을 높이고 있는데요. 

오늘은  리츠에 대해 소개해 드릴테니 아래 내용에 주목해주세요. 

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1. 리츠(REITs)란?

리츠는 ‘Real Estate Investment Trusts’의 약자로 불특정 다수의 투자자에게 자금을 모아 상가나 빌딩 등 부동산에 투자하고 임대나 매각으로 수익이 나면 투자자에게 배분(배당, 통상 90%이상)하는 부동산 간접투자 상품입니다. 투자자 입장에서는 소액으로 오피스 빌딩이나 호텔 등 부동산을 간접적으로 살 수 있는 셈인데요. 상장한 리츠는 주식시장에서 거래되기 때문에 부동산에 직접 투자하는 것보다 현금화가 쉽습니다.

▷ 국내 도입 20년, 70조원 규모로 성장

1960년 미국에서 처음 탄생한 리츠는 2001년 한국에 처음 도입됐습니다. 리츠 도입 첫해 시장규모는 약 6000억원에 불과했지만 현재 70조원이 넘는 시장으로 성장해 전년 동기 대비 23.46% 늘었는데요. 주식시장에 상장한 공모리츠의 시가총액은 5조2535억원으로 전년말(4조442억원)대비 155.3% 증가했습니다.

국내 도입 이후 오랜 기간 성장이 정체됐던 상장 리츠는 2018년 5개에서 출발해 2019년 한차례 호황기를 맞이했는데요. 현재 주식시장에서 거래되고 있는 14개 리츠 중 9개가 2019년 이후 주식시장에 상장했습니다. 그동안 리츠는 사모·비상장 형태로 성장해 왔기 때문에 아직 시장 형성 단계로 볼 수 있습니다. 상장 리츠는 전체 리츠(294개)의 4%에 불과한 수준입니다.

2. 국내 주식시장 리츠 

▷ 국내 상장된 리츠 14개

주식시장에서 거래 중인 리츠는 ▲이리츠코크랩 ▲에이리츠 ▲케이탑리츠 ▲모두투어리츠 ▲신한알파리츠 ▲롯데리츠 ▲이지스밸류리츠 ▲NH프라임리츠 ▲제이알글로벌리츠 ▲이지스레지던스리츠 ▲코람코에너지리츠 ▲ESR켄달스퀘어리츠 ▲미래에셋맵스리츠 등 13개였는데요. 최근 8월 27일 ▲디앤디플랫폼리츠가 상장되어 현재 14개가 되었습니다. 

▷ 5개 회사 상장 준비 중

이외에도 SK리츠, NH올원리츠, 마스턴프리미어리츠, 신한서부티엔디리츠, 미래에셋글로벌리츠 등이 5개 회사가 상장 준비 중입니다. 특히 9월 코스피에 입성하는 SK리츠는 자산규모가 2조 원에 달하는 '공룡 리츠'입니다.

▷ 국내 리츠 평균 상승률 20%이상

올해 들어 리츠 주가가 많이 올랐습니다. 국내 상장된 13개 리츠 주가는 8월 9일 기준 연초 대비 평균 21.78% 상승했습니다. 같은 기간 코스피지수 상승률(10.73%)보다 높은 수치입니다.

특히 주택과 오피스텔 등 국내 주거시설에 투자하는 에이리츠는 올초 대비 70% 이상 올라 가장 높은 수익률을 기록했습니다. 국내 부동산 시장이 뜨거워진 영향입니다. 모두투어리츠(40.07%), 케이탑리츠(32.31%) 등 시가총액이 작은 종목들의 주가도 크게 올랐습니다.

▷ 배당수익도 얻을 수 있는 리츠

국내 13개 리츠의 배당수익률은 지난해 7.13%를 기록했습니다. 같은 기간 국고채 3년물의 수익률이 연 0.99%, 은행 예금이 연 1.05%인 것과 비교했을때 7배를 웃도는 수치인데요. 지난해 신규 상장한 6개 리츠의 상장 시점이 하반기에 몰려 정상적인 배당이 이뤄지지 못한 점을 고려하면 올해는 배당이 더욱 개선될 전망입니다.

최근 선진국 위주로 백신 효과가 나타나면서 상업용 부동산이 다시 활기를 찾은 데다 코로나19 이후 물류센터 등에 대한 수요도 늘어나면서 안정적이고 높은 배당수익이 매력으로 꼽힙니다.

▷ 수익률 천차만별, 분산 투자해야

문제는 리츠 상품이 다양해지면서 종목별 수익률도 천차만별이란 점인데요.

예를 들어 올 들어 주가가 40% 넘게 오른 모두투어리츠는 국내 호텔을 주요 자산으로 삼고 있습니다. 최근 백신 접종률이 증가하면서 여행 수요가 회복할 것이란 기대가 반영됐는데요. 반면 벨기에 브뤼셀 오피스에 투자하는 제이알글로벌리츠(5,290 0.00%)는 유럽 경기가 좋지 않아 1.94% 오르는 데 그쳤습니다.

전문가들이 리츠에 투자할 때도 자산 특성에 따른 분산 투자를 강조하는 이유입니다. 그렇다면 미국 리츠에 투자하려면 어떻게 하는 것이 좋을지 아래 내용에서 다룰게요. 

3. 미국 리츠 투자 

미국 리츠는 매주·매월 임대차 계약이 돌면서 계약 상황이 변경되기 때문에 물가 인상분을 임대료에 쉽게 전가할 수 있는 구조인데요. 그래서 미국 리츠 투자가 인플레이션 위험을 줄일 수 있습니다. 수요가 비교적 안정적인 주거 및 물류 리츠 등에 대한 투자는 변동성 위험을 줄일 수 있습니다.

개별 투자가 어렵다면 분산 투자하는 방법도 있는데요. 대표적인 미국 리츠는 아래와 같습니다. 

▷ 분산 투자하는 ETF도 긍정적

미국 리츠에 분산 투자하는 대표 상장지수펀드(ETF)인 ‘뱅가드 리얼이스테이트 ETF(VNQ)’는 지난 8월 6일 기준 연초 대비 30.11% 수익률을 기록했습니다.

미국 리츠 ETF 중 운용자산 규모가 큰 상품은 '뱅가드 리얼 에스테이트 ETF(VNQ)'로, 연초 이후 26.26% 수익률을 보였는데요. 아메리칸타워(7.22%), 프로로지스(5.32%), 에퀴닉스(4.29%) 등 미국 대표 리츠 종목을 편입하고 있습니다.

국내 거래소에서는 'KODEX 다우존스미국리츠(H) ETF' 'KINDEX 다우존스 미국리츠(H) ETF'를 통해 미국 리츠에 투자할 수 있습니다. 두 ETF의 연초 이후 수익률은 6일 기준 각각 29.50%와 27.68%에 이릅니다.

향후 리츠 전망은...

국내 상장 리츠는 하반기 들어서 단기 급등에 따른 조정을 받고 있지만 전문가들은 저가매수 기회로 삼아야 한다고 조언합니다. 백신 접종이 늘고 경기가 살아난다면 리츠의 매력이 다시 커질 것이라는 분석입니다. 3분기 위험을 관리하면서 연 7~8% 기대 수익을 추구하는 것이 합리적이라고 합니다. 

하반기 유망 리츠로는 오피스형 리츠가 꼽히는데요. 오피스형 리츠는 지난해 재택근무 확산으로 타격을 봤지만, 올 하반기부터 오피스 수요가 빠르게 회복되며 수익성이 개선될 것이라는 분석입니다. 국내 리츠 중에선 신한알파리츠, NH프라임리츠, 이지스밸류리츠 등이 오피스형 리츠로 분류됩니다.

미국 또한, 아직 코로나19 여파를 완전히 회복하지 못한 오피스나 리테일 분야 위주로 하반기에 추가 상승할 여력이 있습니다. 전통적으로 임대료가 비쌌던 뉴욕이나 보스턴 오피스들이 코로나19로 인해 공실률이 높았는데 서서히 회복 조짐을 보이고 있기 때문입니다. 7월 미국 리츠는 실물 시장이 강력한 주거나 산업(물류) 섹터가 시장 상승을 이끌었는데 실물 시장의 방향성이 급변할 가능성이 낮다는 점을 고려하면 이들 섹터의 강세가 지속될 것이라는 예측입니다.

리츠 주가가 최근 약세를 보이지만 배당 수익을 겨냥한 투자는 유효하다는 것이 전문가들의 의견입니다. 실제로 국내 상장 리츠의 연간 배당 수익률은 5~6%대로 추정되는데요. 삼성증권에 따르면 코람코에너지리츠는 연환산 배당 수익률이 8.5%에 이를 전망이니 참고하시기 바랍니다. 

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