인플레이션 우려된다면 리츠, SK리츠와 신규 상장될 리츠

인플레이션 우려에 불안하다면 리츠에 주목할 때

SK리츠, 상장 후 수익률 25%대

최근 주식시장이 불안정한 흐름을 보이고 있는 가운데 금리인상기를 맞아 리츠(REITs)시장이 투자대안으로 주목받고 있습니다. 지난달 공모 시장에서 큰 인기를 끌며 상장한 SK리츠가 이달 들어서도 최고가 행진을 이어가고 있습니다.

SK리츠는 지난달 일반 투자자 대상 공모 청약에서 552대1의 경쟁률을 기록했는데 이는 공모 리츠 중 최고 기록이었습니다. 상장후 20%대의 수익률을 보이고 있습니다.

오늘은 주목받고 있는 리츠 상품에 대해 알아볼게요. 아래 내용을 확인해주세요.

 

 

 

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▶ 리츠(REITs)란

리츠(REITs)란 투자자로부터 모집한 자금을 부동산이나 부동산 관련 증권에 투자한 뒤 수익을 배분하는 부동산집합투자기구입니다. 국내에는 IMF 외환위기 이후 기업이 보유한 부동산을 유동화해 자금을 확보하게끔 하려는 목적으로 지난 2001년 4월 도입됐습니다.

즉, 리츠(REITs)는 부동산 투자전문 자산관리회사(리츠AMC)가 우량한 주거 및 비주거 상업용 부동산에 투자하고, 투자부동산의 임대수익과 자산가치 상승에 기반한 투자수익을 투자자에게 배당의 형태로 분배해주는 부동산 간접투자 상품을 말합니다.

투자 대상에 따라선 부동산개발사업에 투자하는 개발리츠와, 개발사업 투자 비율이 자산 30%를 초과하지 않는 비개발리츠로 나뉩니다. 그리고 운영 주체에 따라선 자산 투자운영을 자산관리회사에 위탁하는 위탁관리리츠와 상근임직원을 두고 실제 자산관리와 사무를 직접 수행하는 자기관리리츠 등으로 나뉩니다.

지난 6월말 기준 국내 299개 리츠가 운영중이며, 총 자산 규모는 68조4000억원입니다. 지난 2013년 처음으로 자산 규모 10조원을 넘겼고, 2016년 25조, 2019년 50조원을 넘긴 뒤 지난해 크게 성장하면서 60조원을 넘었습니다.

▶ 리츠에 대해 관심이 높은 이유

시장에서 리츠에 대한 관심이 집중되는 배경으로는 인플레이션 우려도 작용하고 있습니다. 원자재 가격 상승을 중심으로 한 인플레이션 우려가 시장에 확산하고 있다는 점은 달리 말하면 리츠에 주목해야 하는 이유 중 하나죠.

인플레이션 시기엔 현금의 가치가 나날이 떨어지는 만큼, 리츠를 통해 부동산에 투자하면 나중에 부동산 가격이 오르기 때문에 이전의 현금 가치를 지켜나갈 수 있게 됩니다. 건설비용이 오르면서 기존 자산가치와 임대료도 함께 상승하는 것이 일반적인 흐름이기 때문입니다.

실제로 60년의 역사를 지닌 미국 리츠는 6회 금리 인상기 중 3회는 리츠가 벤츠마크인 S&P500 지수를 웃돌았습니다. 2회는 동일했고, 1회는 이를 하회했는데요. 금리 인상은 경기 회복을 시사하므로 부동산의 펀더멘털(기초체력) 개선을 반영해 금리와 리츠 주가는 동행하는 모습을 보였습니다. 이중에서도 가장 양호한 성과를 보인 분야는 주택과 스토리지로, 이들은 임대료에 금리 인상분 전가가 가능하므로 인플레이션 헤지에 장점이 있습니다.

주식시장 대비 상대적으로 안정된 부동산 시장의 수익을 배당금처럼 받을 수 있어, 시세차익을 노리기 힘든 횡보장에서 꾸준한 배당수익을 노릴 수 있다는 겁니다. 또, 금리인상으로 대출금리가 오르더라도 물가와 연동해 부동산 가격이 상승하는 만큼, 부동산의 가치가 쉽게 하락하지 않는다는 점에서 금리인상기 투자 대안으로도 주목됩니다. 

▶ SK 리츠의 강점은

1. SK그룹의 '스폰서 리츠'

SK리츠는 SK그룹의 '스폰서 리츠'로, 안정성과 신뢰도가 높다는 게 특징인데요. 대기업 금융기관 연기금 등이 대주주로 참여해 자금조달 자산운용 시설관리 등을 전반적으로 지원하기 때문이죠.

SK리츠는 그룹 본사 사옥인 서울시 종로구에 있는 SK서린빌딩을 매입했습니다. 116개 SK 주유소를 보유하고 있는 클린에너지위탁관리부동산투자회사(클린에너지리츠) 지분 100%를 편입했습니다. SK그룹이 이 자산을 장기로 책임 임차해 임대료를 SK리츠에 지급하면, SK리츠는 이를 재원으로 분기별 배당금을 분배하는 구조입니다.

2. 국내 유일 분기배당

시장이 SK리츠에 대해 뜨거운 관심을 나타낸 이유로는 배당도 있습니다. SK리츠는 국내 리츠 중 최초로 분기 배당을 실시한다고 밝혔는데요. 예상 배당수익률은 5.5%로, 현재까지 국내에서 유일하게 분기 배당을 실시하는 것입니다.

올해 가장 주목받는 리츠로 대체투자 및 배당주에 관심있는 투자자라면 포트폴리오에 편입해야 하는 종목 중의 하나입니다. SK그룹 내부 및 외부의 신규자산을 빠르고 효율적으로 편입 가능할 전망으로, 향후 자산 매입 및 운영 등 다양한 분야에서 시너지가 기대된다는 평가입니다. 

▶ 상장 리츠, 공모로 청약하거나 일반 주식처럼 투자

상장 리츠에 투자하는 법은 공모주처럼 청약에 들어가거나 상장 후 주식처럼 거래하면 됩니다. 물론, 상장 리츠도 일반 종목처럼 가격이 오르거나 내려가는 등 등락을 보이는데요. 하지만 하락하더라도 손절을 생각하기 보다는 보유하는 게 유리합니다. 상장 리츠 주식이 하락했다고 해당 리츠가 보유한 부동산 가치가 하락했다는 의미는 아니기 때문입니다. 오히려 저가매수를 통해 기회를 엿보는 게 유리합니다.

통상 리츠는 일반 상장 주식 대비 주가 변동성이 낮다는 점에서, 하락장에서도 상대적으로 주가 방어율이 높은 편입니다. 최근 코스피가 3000선이 붕괴되는 하락장이었지만, 수익률은 여전히 40% 이상을 유지하고 있습니다. 

▶ 해외 리츠와 리츠 ETF도 활용

해외 리츠도 투자가 가능합니다. 미국이나 일본 등 해외 리츠는 우리나라보다 상장 종목 수와 분야도 다양한데요. 일부는 월 배당을 하는 리츠도 있습니다. 하지만 환율과 매매 차익에 대한 양도소득세(매매차익 연 250만원 공제 후 22%) 등도 고려해야 한다는 점에서 종목을 고르기는 쉽지 않습니다.

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주요 리츠 여러개를 담은 상장지수펀드(ETF)를 활용하는 것도 방법입니다. 미국 리츠에 분산 투자하는 대표 ETF로는 '뱅가드 리얼이스테이트(VNQ)가 있습니다.

대신증권은 해당 ETF에 대해 "경기 회복에 따른 경제주체의 수요가 증가하고, 주택 수요를 자극하는 낮은 모기지 금리 수준이 투자 포인트"라고 설명했습니다. 지난 11일 기준으로 해당 ETF는 연초 이후 23.7% 수익률을 기록하고 있습니다.

▶ NH농협리츠운용, 11월3일부터 일반 청약…신한·미래에셋 등도 출격

이들 리츠 중 상장된 종목은 15개로, 지난해 이후 8개의 리츠가 새로 상장됐습니다. 이 과정에서 오피스와 호텔 등에 집중됐던 리츠의 투자 대상도 다변화됐는데, 주유소에 투자하는 코람코에너지리츠나 물류에 투자하는 ESR캔달스퀘어, 인프라 자산이 담길 SK리츠 등이 추가됐습니다. 

여기에 다음달 이후 NH올원리츠와 마스턴프리미어제1호리츠, 신한서부티앤디리츠, 미래에셋글로벌제1호리츠 등이 줄줄이 청약을 기다리고 있습니다. 

NH농협리츠운용은 다음달 두 번째 상장 리츠를 내놓습니다. NH올원리츠의 공모가는 5000원, 공모주식수는 2810만주인데요. 이번 공모를 통해 1405억원을 조달할 계획입니다. 오는 28일에서 29일 양일간 국내외 기관투자자를 대상으로 수요예측을, 11월3일에서 5일까지 3일간 일반투자자 청약을 진행합니다.

NH올원리츠는 △분당 스퀘어 △에이원타워 당산 △에이원타워 인계 △도지물류센터를 기초자산으로 하는 멀티섹터의 코어플러스 자산 포트폴리오를 구축했습니다. 다양한 유형의 코어플러스 자산에 투자하는 실물형 멀티섹터리츠로,10년 평균 약 7%의 배당률을 형성하고 있습니다.

분당스퀘어는 현재 임대율 100%로 네이버 최대규모 자회사인 라인플러스가 73.4%를 사용중으로, 임대차 연장계약을 체결했습니다. 에이원타워 당산은 삼성생명이 앵커 테넌트이며 현재 임대률은 96.2%로, 매입시점 대비 임대율을 제고해 배당 안정성을 높였습니다. 에이원타워 인계는 1997년 준공이후 공실률을 5.9% 수준으로 낮춰, 매입시점 대비 임대매출이 크게 증가했습니다. 이천에 위치한 도지물류센터는 동원로엑스와 삼성전자 물류대행사인 하나로티엔에스가 준공시점부터 현재까지 사용중입니다. 자산 임대율은 97%이나, 창고시설의 임대율은 100%로 상온, 저온 최신 복합물류센터입니다.

신한서부티엔디리츠는 11월말 공모청약을 목표로 하고 있으며, 인천 스퀘어원 쇼핑몰과 용산 드래곤시티 '그랜드 머큐어 앰배서더 호텔앤레지던스'를 편입했습니다. 미래에셋글로벌제1호리츠는 미국 스페인 소재 물류센터 편입을 계획 중입니다.

★ 전문가 의견을 참조하면 도움이 될 수 있습니다. 하지만 투자는 본인의 판단이며 그 결과 또한 본인의 책임입니다.