전세사기 당했을 경우, 내 전세보증금 돌려받는 방법

전세 사기로 보증금을 떼인 세입자들, 어떻게 해야 할까

최근 높아진 전셋값을 이용해 갭투자로 대거 집을 사들였다가 전세보증금을 돌려주지 않는 전세 사기가 기승을 부리고 있습니다.

특히 아파트에서 빌라로 밀려난 전세 난민들은 집주인에게 보증금도 떼이면서 사면초가에 빠지곤 하는데요.

전세보증금을 모두 본인의 현금으로 지불하지 않았다면

은행 등 금융기관에 전세대출을 받은 경우가 많을텐데 보증금을 떼인 세입자들은 어떻게 해야 할까요.

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▶ 전세보증금반환보증에 가입한 경우

금융권에 따르면 전세 입주시 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI), 주택금융공사(HF) 등을 통해 전세보증금반환보증 상품에 가입하는 것이 좋지만 가입을 하지 않는 세입자들이 아직도 많습니다.

전세보증금반환보증은 전세보증금을 돌려받지 못할 경우 보증 상품을 가입한 기관이 집주인으로부터 받지 못한 전세보증금을 대신 돌려주는 일종의 '보험' 상품으로 대신 세입자는 가입할 때 수수료(보증료)를 내야 하는데요. 각 기관마다 상품의 요건이나 가입 가능 기간, 보증료가 다르기 때문에 비교해봐야 합니다.

그럼 전세보증금반환보증에 가입하지 않은 세입자들은 어떻게 해야 할까요. 특히 전세보증금을 마련할 때 전세대출을 받는 경우가 많은데 당장 집주인에게 보증금을 돌려받지 못하면 낭패입니다.

은행의 전세대출은 보통 서울보증보험이나 주택금융공사 등을 통해 보증서 발급받아 시중은행에서 대출을 받는 형태인데요. 따라서 어떤 기관의 보증서를 통해 대출을 받았는지에 따라 대응 방안도 달라질 수 있습니다.

▶ 서울보증보험의 보증서를 담보로 전세대출한 경우

우선 서울보증보험의 보증서를 담보로 전세대출을 받았다면 세입자가 집주인으로부터 전세 사기를 당해도 그나마 한시름 덜 수 있다. 집주인의 동의를 얻어 질권 설정을 하기 때문입니다.

질권 설정을 하면 서울보증보험의 보증서는 집주인에게 통지서를 보내, 동의를 받아야만 전세대출을 해주기 때문에 나중에 세입자가 집을 뺄 때 집주인이 은행으로 돈을 돌려줘야 하는 의무가 생겨 돈을 떼일 염려가 적습니다. 서울보증보험의 보증서를 통해 대출을 받을 때는 전세 대출 한도가 5억원까지 가능하고 소득 제한이 덜해 유리합니다.

▶ 주택금융공사의 보증서를 통해 전세대출한 경우

하지만 주택금융공사의 보증서를 통해 전세대출을 받으면 상황이 달라집니다. 세입자가 주체가 돼 은행으로부터 대출을 받는 것이기 때문입니다. 주택금융보증서의 대출 한도는 수도권의 전세보증금이 5억원 이하여야 하고 수도권 외에서는 3억원 이하여야 하는데 임차보증금에 따라 달라질 수 있습니다. 무주택자의 경우 소득제한은 없지만 1주택자 이상은 소득 요건이 있습니다.

주택금융공사의 보증서를 담보로 한 전세대출은 집주인과 세입자의 문제이기 때문에 은행이 개입할 수 있는 여지가 없는데요. 전세보증금을 갚을 수 없다면 은행에서는 전세대출을 연장해주지만 최근 시장금리가 높아지는 추세라 대출 연장시 기존보다 금리가 높아질 수 있게 됩니다.

단, 집주인이 전세보증금을 돌려주지 못한 이상, 계속 세입자로서 집에 계속 거주해야 한다면 자격조건이 된다는 조건 하에 전세대출 연장도 충분히 가능하다고 합니다. 사실상 세입자로서 계속 거주하는 것이 유리할 수 있기 때문입니다.

이 경우 대출 금리가 높아져 금융비용을 커질 가능성이 큰데요. 최근 대출 금리가 높아지는 추세라 전세대출도 마찬가지입니다. 일례로 농협은행은 이달 중순부터 서울보증보험, 주택금융공사, 주택도시보증공사(HUG) 보증 전세대출의 우대금리를 각각 0.2%포인트씩 내려 사실상 대출 문턱을 높이기도 했습니다.

▶ 그외 방법들

아울러 전세보증금 반환 소송 등을 통해 경매로 전세보증금을 돌려받는 방법도 있습니다. 다만 오랜 시간이 걸리고 비용 부담도 있습니다. 법원에서 전세보증금 상환을 위한 민사 소송을 진행해 확정 판결을 받아 주택을 가압류한 상태에서 경매에 넘겨 보증금을 회수하는 방법이 있는데요. 확정 판결을 받아 경매하는 데까지 1년 반 정도 걸립니다. 

아래 링크된 글은 전세금 안주는 집주인을 해결할 전세금 강제집행 방법에 대한 내용이오니 참고하시기 바랍니다.

2021.03.29 - [부자되는 새 소식/사회 경제 뉴스] - 전세금 안주는 집주인 해결할 전세금 강제집행 방법 3

전세금 안주는 집주인 해결할 전세금 강제집행 방법 3