2021 바뀌는 부동산 세법(종합부동산세, 양도소득세 등)

 2020년은 다른 어느 해보다 다사다난했던 만큼 부동산 세법도 그러했는데요.

새해를 맞아 여러 분야의 제도와 법규가 새로 제정되고 바뀌기도 했습니다.

2021년부터 바뀌는 부동산 세법에 대해 정리해보도록 하겠습니다.

 ■ 종합부동산세 (이하 종부세) 세율인상 및 세부담 상한이 올라갑니다. (1월)

2020년 종부세는 이슈였는데요. 본격적인 보유세 인상의 시작을 알렸기 때문입니다. 하지만 이런 종부세는 2021년에 더욱 오릅니다. 최고세율은 개인의 경우 6%까지 올라가며(조정대상지역 2 주택 또는 총 주택수 3 주택 이상 시), 그 외의 경우라도 최고 3% 종부세율이 적용될 수 있습니다. 여기에 세부담 상한 역시 조정대상지역 2 주택 또는 3 주택 이상이라면 300%까지 적용되니 유의해야 할 것입니다.

물론 정부의 ‘공시가격 현실화율 로드맵’에 따라 장기적으로 모든 주택의 공시 가격이 시세의 90%까지 올라갈 것이므로 이에 대비가 있어야 합니다.

■ 종부세 고령자 공제율이 상향됩니다. (최고80%, 1월)

실거주자인 1주택자에 대해서는 종부세 세액공제율이 더욱 올라갑니다. 그 결과 장기보유 공제와 합산한 합산 공제율의 합산 역시 기존 70%에서 80까지 상향됩니다. 물론 60세 이상 그리고 5년 이상 보유해야 적용받습니다.

■ 부부 공동명의인 경우 종부세 공제방식을 선택할 수 있습니다. (1월)

1주택 단독 명의인 경우 선택 가능했던 고령, 장기보유자 종부세 세액공제를 같은 1 주택이라도 부부 공동명의는 선택할 수 없어 이슈가 되었는데요. 이에 정부는 부부 공동명의 1 주택자라면 단독 명단 독 할 때 (9억 공제 및 고령, 장기 세액공제)와 공동명의 (총 12억 공제)로 할 때를 매년 선택할 수 있게 하였습니다. 이로써 적어도 종부세 관련 명의 선택은 공동명의가 무조건 유리하게 되었습니다.

■ 양도세 기분세율 중 최고세율이 인상됩니다. (1월)

2020년 양도세 기본세율은 6~42%였습니다. 하지만 2021년부터는 6~45%로 양도세 과세표준이 10억을 초과할 때 최고 45%의 양도세율을 적용받습니다. 이는 비단 양도세에만 국한되지 않고 개인 종합소득세에도 적용됩니다. 

 

■최종 1주택 보유기간 산정방식 변경(1월)

말 많았던 ‘최종 1 주택’ 관련 보유기간에 대한 내용입니다. 정부는 2019년 2월 세법 개정을 통해 다주택(2 주택 이상) 상태에서 다른 주택을 매도하고 1 주택이 되면 ‘최종 1 주택이 되는 시점부터’ 2년을 추가 보유해야 최종 1 주택이 비과세 된다고 하였습니다.

하지만 이에 대해 명확한 적용시점이 없어 혼란이 야기되었었는데요. 지난 2020년 12월 24일, 기획재정부는 국세청에 유권해석을 내려 '2021년 이전에 최종 1 주택이 된 경우는 추가 2년을 보유하지 않고, 2021년 1월 이후에 다주택 상태에서 최종 1 주택이 된 경우에만 추가 2년을 보유해야 비과세가 된다'는 해석을 내렸습니다.

기재부의 명확한 해석으로 2021년 이전에 최종 1주택마저 급하게 주택을 처분하지 않아도 되긴 했으나 좀 더 빠른 시일에 해석이 나왔으면 좋았을 거라는 아쉬움이 있습니다.

 

■ 2021년 1월 이후 취득한 분양권도 이제는 양도세 주택수에 포함됩니다. (1월)

분양권은 주택을 취득할 수 있는 ‘권리’로, 엄밀히 주택은 아닙니다. 하지만 정부는 과도한 투기수요를 억제하기 위해 분양권도 주택수에 포함하기로 했는데요. 2021년 1월 이후 취득한 분양권이 그 대상입니다. 따라서 이 경우에는 1 주택+1 분양권이라도 비과세를 못 받을 수 있으니 유의하기 바랍니다.

한 가지 더 주의해야 할 것이 있습니다. 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권은 ‘취득세’ 주택수에 포함됩니다. 즉, 취득세 주택수, 보유세 주택수, 양도세 주택수 모두 그때마다 다를 수 있으니 매우 유의해야 합니다.

■ 고가주택(실거래가 9억 초과) 비과세의 경우, 9월 추과분 장특공(장기보유특별공제 준말)에 거주요건이 더 강화됩니다. (1월)

아무리 양도세 비과세라 하더라도 실거래가가 9억 원이 넘는 고가주택은 9억 초과분에 대해서 세금을 더 내야 함을 알고 계실 겁니다. 문제는 그 9억 초과분에 대한 장특공을 받으려면 이전에는 10년 보유만 해도 최대 80%가 가능했으나 2020년에는 최소 2년 이상 거주해야 하며, 2021년에는 10년 보유 및 10년 거주를 해야 최대 80%가 가능하다는 것입니다.

그리고 그 기준은 취득일 기준이 아닌 ‘양도일’기준이기에 1 주택 비과세인 경우 9억 초과이며 거주기간이 짧다면 선의의 피해를 보지 않도록 반드시 사전에 세무사 상담을 받아보시기 바랍니다.

참고로 10년 보유만 했다면 이 경우 40%의 장특공이 아닌 20%의 장특공만 적용됩니다. 2년 이상 거주를 하지 않았기 때문에 그렇습니다.

■ 2년 미만 보유 양도세율이 대폭 인상됩니다. (6월) 

지금까지 주택은 최소 1년 이상 보유하면 기본세율 (6~42%, 2020년 기준)이 가능했습니다. 그리고 1년 미만 보유는 40%였는데요. 2021년 6월이 되면 이 기준이 달라집니다. 즉, 2021년 6월 이후 양도하는 주택에 대해서는 1년 미만 70%, 1년~2년 보유 시에는 60%, 2년 이상 보유해야 기본세율 (6~45%)이 적용됩니다.

통상 부동산 양도세율의 경우는 미등기자산에 대해 징벌적 성격으로 70%를 부과하는데요. 이를 보면 주택에 대해 현행 세법이 어떤 성격을 가지고 있는지 짐작할 수 있습니다.

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■ 양도세 중과세율도 더 올라갑니다. (6월)

양도세 중과의 경우 ‘조정대상지역’에 위치한 주택을 양도 시, 비과세 도는 중과배제와 같은 경우가 아니라면 중과에 해당됩니다.

일단 양도세 중과가 되면 첫째 장기보유 특별공제를 받을 수 없습니다. 양도일 기준이라면 언제 취득했는지는 중요치 않습니다. 둘째 기본세율에 가산세율이 붙습니다. 2021년 6월이 되면 이때 붙는 가산세율이 기존보다 10% 포인트 높아져서, 2 주택자는   20% 포인트, 3 주택자는 30% 포인트가 가산이 됩니다.

따라서 이미 2021년 1월 인상된 기본세율에 6월이 되면 양도세 중과 가산세율도 올라가므로 최고세율 75%(=45%+30%)의 중과세율이 적용될 수 있으니 정말 유의해야 합니다.

지방소득세까지 포함되면 82.5% 이미 조정대상 지역에 있는 주택을 양도시에는 무조건 세무사 ‘2명 이상’과 상담을 한 후에 매도하기 바랍니다. 조정대상지역 범위도 넓어졌고 부담이 너무 커졌기 때문에 세무상담은 반드시 필요한 과정이 되었습니다.

여기까지 2021년 바뀌는 부동산 세법을 알아보았습니다. 내용이 많기도 하고 그 효과도 너무 크기 때문에 세무사 상담을 받을 것을 다시 한 번 강조합니다. 양도세 세무사 상담은 물론, 취득 전에도 취득세 중과 때문에 상담을 받는 것이 좋습니다.  자주 바뀌는 부동산 세법 때문에 혼란스럽지만 이렇수록 차분한 대응이 필요할 것 같습니다. 불필요한 세금 지출이 없도록 유의하시기 바랍니다.

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