2021 주택연금 변경사항과 주택연금 장단점

2021 바뀌는 주택연금 알아보기

우리나라 50대 직장인의 평균 자산액은 얼마나 될까요? 평균 6억 원 정도 된다고 합니다. 그중에서 자신이 살고 있는 집이 70% 정도라고 하는데요. 나이가 좀 더 들어서 60대 이상이 되면 자신의 자산 전체 중에서 주택자산이 80%를 차지합니다.

문제는 은퇴시점, 또는 노후에는 아무리 비싼 집에 살고 있어도 월세가 나오는 것이 아닙니다. 생활비가 있어야 하는데요. 집 한 채로 평생거주하면서 생활비를 받을 수 있는 것이  주택연금입니다.

내년부터 변경되는 사항도 있는데 지금부터 주택연금에 대해서 자세히 알아보도록 하겠습니다.

-차례-
1. 주택연금이란
2. 대상 주택은
3. 신청 자격은
4. 거주 요건은
5. 내 연금 조회
6. 장점과 단점은

 

1. 주택연금이란

자신이 거주하고 있는 자신의 집을 국가에 담보를 주고 매달 국가가 보증하는 일정금액을 받는 것을 주택연금이라고 합니다. 즉 주택담보 연금이라고 할 수 있습니다. 

2. 대상주택은

기존에는 '시가' 9억 원이하였는데요. 2021년부터는 시가가 아니라 “기준시가”로 변경됩니다. 시가 12억에서 14억 원의 주택이 시가로는 9억 원 정도 된다고 합니다.

주택 종류는 단독주택, 아파트, 연립주택, 다세대 주택이 해당되는데요. 주거용 오피스텔도 가능합니다. 상가주택은 하나의 건물에 주택과 상가가 함께 있는 것을 말하는데. 이런 상가주택은 주택부분이 조금이라도 더 크면 주택연금을 받을 수 있습니다.

3. 신청자격

1) 가입연령 : 기존에는 부부 중 한 명이 가입연령은 만 60세 이상이면 신청이 가능했었습니다. 2021년부터는 연령이 낮아져서 만 55세부터도 신청이 가능합니다.

2) 국적 : 국적은 부부 중 한 명이 대한민국 국적이면 주택연금 신청을 할 수 있습니다.

3) 주택수와 가격 :부부 기준 9억 권 이하(기준시가)의 주택 소유자면 신청됩니다. 

다주택자라도 합산 가격이 9억 원 이하면 가능합니다. 하지만 주택연금을 받고 싶은데 집이 2 채이고 합산 가격이 9억 원이 넘는다면 신청하지 못하는데요. 이럴 경우도 신청할 수 있는 방법이 있습니다. 3년 이내에 자신이 갖고 있는 2개의 주택 중 하나를 팔게 되면 신청자격이 된다고 합니다.

4) 거주요건 : 가입자 또는 배우자가 실제로 거주지로 사용하고 있어야 합니다. 만일 이것을 전세나 월세로 주게 되면 가입이 불가합니다. 

단, 부부 중 한 명이 거주하면서 보증금 없이 주택의 일부만을 월세로 주는 경우는 주택연금 가입이 가능합니다. 예를 들면 방이 3~4개가 되는 주택일 경우, 부부가 거주하면서 방의 일부를 보증금 없이 월세만 받는 경우를 말합니다.

주택연금을 얼마나 받을 수 있을지 궁금한데 어디서 찾아볼 수 있을까요? 바로 아래를 확인하시기 바랍니다. 

4. 내 연금 조회

자신이 주택연금을 얼마나 받을 수 있을지 한국 주택금융 공사 인터넷 사이트(HF 한국 주택금융공사)에서 볼 수 있습니다. 예상 연금은 지급방식에 따라서 다르므로 나에게 맞는 방식이 어떤 것인지 잘 살펴보시고 선택하시면 됩니다. 

아래 도표는 주택의 가격과 연금 신청 연령에 따른 예상연금액을 나타낸 것입니다. 참고하세요. 

- 주택 가격과 연금 신청 연령에 따른 예상연금액

단위 : 만 원 (KB저축은행블로그 참고자료)

위 표를 보면 만일 5억짜리 집이 있고 60세 연금수령 신청을 하면 매달 104만 원을 받을 수 있고, 9억 원의 집을 갖고 있는데 70세에 연금수령 신청을 하면 매달 272만 원 정도 연금을 받게 됩니다.

그런데 주택연금이 장점도 있지만 단점도 있습니다. 어떤 분에게는 주택연금이 좋을 수도 있지만, 어떤 분에게는 안 좋을 수도 있습니다. 장단점을 잘 파악해서 신청해야 하므로 신중해야 하는데요. 바로 아래에 정리해보았습니다. 

5. 주택연금 장점

1) 첫 번째는 합리적인 상속입니다.

부부가 살다가 사망하면 주택이 자녀에게 상속되는데요. 만약에 주택 가격보다 연금을 받은 금액이 더 많으면 이 금액에 대해서 자녀들에게 청구되는 것이 아니라 그것으로 끝나게 됩니다. 주택 가격이 9억 원인데 연금을 7억을 받고 2억이 남았다면 그 부분은 자녀에게 물려주게 됩니다.

2) 두 번째는 평생 연금을 지급받을 수 있게 됩니다. 부부 중 한 명이 사망해도 감액 없이 평생 연금이 지급됩니다.

3) 세 번째는 약간의 세액공제혜택이 있습니다.

4) 네 번째는 집값이 하락해도 연금이 줄지 않습니다. 예를 들어 연금 수령 중 6억 원이던 집값이 4억 원으로 하락하더라도 동일한 금액의 연금이 지급됩니다.

6. 주택연금의 단점

1) 첫 번째는 주택 가격 상승 시는 반영이 안 된다는 것입니다.

 최근 4, 5년 동안 집값이 많이 올랐지 않습니까. 예를 들어 6억 원짜리 집값이 10억 원이 되었는데 반영이 안 된다는 겁니다.

2) 두 번째는 물가상승률이 반영되지 않습니다.

2021년부터 55세부터도 연금 신청이 가능한데요. 55세에 연금 신청을 한다면 요즘 같은 100세 시대에 앞으로 40~50년은 연금을 받아야 합니다. 문제는 지금 매달 200만 원의 연금을 받게 되는데 20년, 30년 후에도 200만원의 가치가 유지될까요? 물가가 오르기 때문에 생활이 어려워질 수도 있다는 겁니다.

3) 세 번째는 연금 해지 시 손해가 크다는 것입니다.

주택연금을 가입할 때 보증료 1.5%를 내게 됩니다. 만일 내 집이 5억 원이라면 보증료가 750만 원정도 됩니다. 해지 시에는 이 금액을 반환해야 합니다. 뿐만 아니라 내가 그동안 받았던 연금도 반환해야합니다.

4) 마지막 단점은 집을 마음대로 옮길 수가 없다는 것입니다.

만일 내가 30년 정도 같은 집에서 살고 있는데 만일 그 집에서 40년을 더 살게 되면 같은 집에서 70년을 살게 되는 것입니다. 이런 점이 문제가 됩니다. 단, 질병이 생겨서 요양을 위해서 1년 정도는 비울 수 있지만 그 이상은 비울 수가 없습니다.

주택연금을 신청하고자 고민 중이라면, 내년부터는 부부 중 한 명이 만 55세 이상이고 기준시가 9억 원이하의 주택을 갖고 있다면 주택연금을 신청할 수 있습니다. 우선 가입 자격이 되는지부터 확인해보세요. 두 번째는 장점과 단점을 비교해보셔야 합니다. 그래서 가입하는 것이 유리한지 불리한지 장단점을 잘 살펴서 주택연금 신청을 해야 합니다. 

2020/12/10 - 주택담보대출(LTV, DTI, DSR)

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