주택담보대출의 모든 것, 주택담보대출 용어 정리(LTV, DTI, DSR)

주택담보대출

대출은 크게 신용대출과 담보대출 두 가지로 나뉩니다. 은행에서 돈을 빌려 줄 때는 ‘대출받는 사람이 돈을 잘 갚을 수 있을까?’ 따져보고 승인해 줍니다. 이때, 대출받는 사람은 잘 갚겠다는 뜻으로 자신의 집을 약속의 징표로 내걸기도 하는데요. 돈을 제 때 갚지 못하면 집을 팔아서라도 갚겠다는 일종의 약속인데 이것이 바로 주택담보대출입니다.

즉 주택담보대출은 집을 살 때 새로 살 집을 담보로 대출을 받거나, 또는 이미 소유하고 있는 집을 담보로 대출하는 것입니다.  

사업을 시작한다든가 결혼을 해야 하는 등등 현금이 필요한 순간이 오면 전재산을 털어서 집을 샀는데, 현금이 없다고 해서 집을 팔 수는 없습니다. 이럴 때 주택담보대출을 이용하는 겁니다. 물론 신용대출을 이용할 수도 있겠지만 한도가 많이 나오지 않고 금리가 담보대출보다는 높습니다.

주택담보대출은 개인의 신용등급이나 소득 수준을 따지는 신용대출 보다는 수월하게 돈을 빌릴 수 있습니다. 짧게는 10년, 길게는 30년까지 나누어서 빌린 돈과 이자를 갚아 나갈 수 있으며, 약속의 징표로 내거는 집 가격의 70% 까지 대출받을 수 있습니다.

하지만, 나라의 경제를 따져봤을 때, 주택담보 대출이 늘어나는 것은 국가적으로 위험부담이 늘어나는 셈입니다. 집값은 일정하지 않고 상황에 따라서 오르거나 내리기도 합니다. 돈을 갚지 못하는 사람으로 인해 집을 팔아버리는 경우, 최초 대출해 주던 시점보다 집값이 떨어져 있으면 떨어진 만큼의 돈은 사실상 없어져 버리는 것과 같기 때문입니다. 실제로 이와 같은 이유로 미국에서는 이른바 ‘서브프라임 모기지 사태’가 벌어져 미국 경제는 물론 세계 경제에 까지 악영향을 미친 사례가 있습니다.

 

주택담보대출 용어 설명

■ 주택담보대출비율 LTV(Laon To Value ratio)

주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율을 말합니다. 은행에서 주택을 담보로 빌릴 수 있는 대출가능한도로서 지난 2000년 9월 부동산 정책을 세우면서 도입하였습니다. "담보 인정비율", "주택담보 인정비율", "주택가격 대비 대출액 비율"등으로도 불립니다.

만약, 주택담보대출비율이 70%이고, 3억짜리 주택을 담보로 돈을 빌리고자 한다면 빌릴 수 있는 최대 금액은 2억 1천만 원(3억 × 0.7)이 됩니다.

Q. 1억짜리 아파트를 살 경우, 대출을 얼마나 받을 수 있을까요?

A. 주택은 감정가로 대출이 가능하십니다. 보통 매매하는 금액의 90%가 감정가입니다.

LTV가 60%라고 하면 6천만 원까지 대출한도가 나온다는 건데요. LTV는 주택의 담보가치에 따른 대출금의 비율이기때문에 주택을 1억 2천만 원에 샀다고 할지라도, 담보가치는 1억 2천만 원을 다 쳐주지는 않습니다. 부동산은 시세 또는 감정을 의뢰해서 가치를 평가하게 됩니다. 1억 2천만 원에 주택을 샀지만 대출 당시 1억으로 가치평가를 해줬다면 이 금액에서 60%를 해주는 겁니다.

대출시 2~3% 때 이율로 대출신청 가능하고 대출상환기간은 30년 이내입니다. 원리금 분할로 10년 20년 30년 기간을 정하셔서 상환 가능합니다. 또 주택매매 시 부족한 자금은 신용대출로 가능하십니다.

매매잔금대출이라고 캐피탈에서 입주와 동시에 대출 가능합니다. 매매가에 따라 1억 이내 한도입니다. 이것은 담보대출과는 전혀 무관한 대출상품이며 오로지 은행계열 금융사 1곳에서만 신청이 가능합니다. 대출은 72개월 이내 거치 및 원리금 균등분할상환으로 신청이 가능합니다.

 

◐LTV를 적용하여 주택 가격의 일부만 대출해주는 이유

만약 1억짜리 집에 살고 있는데 1억 대출을 받았다고 해봅시다. 주택은 가격이 변동이 됩니다. 시장이 안 좋아져서 집값이 8천만 원이 되면 은행은 2천만 원 손해를 보게 되는 것입니다. 집값이 올라갈 기미가 더 이상 안 보인다면 집을 팔아도 대출을 다 갚지 못하게 되는 사태가 생기게 됩니다.

만일 대출금을 갚지 못하고 파산하는 경우, 은행이 담보를 가지고 경매에 내놓게 됩니다. 이렇게 되면 은행 입장에서는 비용이 생기게 되고, 경매할 경우 제 값을 받지 못할 수도 있습니다. 이렇게 되는 경우가 없어야 하기 때문에 애초에 LTV를 적용해서 집값의 일부 금액만 대출해주는 겁니다.

LTV의 유래는 돈을 빌려주는 금융기관의 자산건전성에 초점을 두고 나온 개념입니다. 정부가 부동산 대책을 세우게 되면서 주택가격도 잡고, 금융기관의 건전성을 확보하기 위한 규제로 적용되기 시작했습니다.

■ DTI (Debt To Income ratio) 총부채상환비율

LTV로 한도가 결정되면 이것은 최대한도이기 때문에 무조건 해주지 않습니다. 그 다음에 적용하는 것이 DTI입니다.

DTI는 총부채상환비율로 자신의 총소득 대비 부채의 연간 원리금 상환액을 말합니다. 쉽게 말하면 1년 동안 버는 돈(연봉) 중에서 대출 원금과 이자를 얼마나 갚아나가느냐를 따지는 비율입니다. 즉 빌려준 돈을 갚을 수 있는 능력을 평가하겠다는 지표입니다.

예를 들어 연봉이 5천만 원이고 DTI가 40%조건이라면 1년에 2천만 원까지 한도가 됩니다. 대출한도가 2천만 원까지라는 말이 아니라 대출원금과 이자가 2천만 원을 넘으면 대출이 안 된다는 겁니다. 은행에서는 담보가 있다 하더라고 돈을 빌려주는 사람의 경제적 능력을 보고 대출을 해주는 것입니다. 다시 말하면 갚을 수 있을 정도로 돈을 빌려주는 것입니다. 소득이 없는 분들은 DTI가 적용되면 대출이 어려울 수도 있습니다.

하지만 원리금 상환이기 때문에 연봉이 5천만 원이면 연 2천만 원까지 대출한도가 나온다고 했는데 이자와 원금을 같이 갚는데 2천만 원이면 한 달에 160만 원 정도씩 갚는 것입니다. 이렇게 대출금액을 많이 갚는다는 것은 사실 힘든 일이지만 걱정하는 것만큼 한도가 아주 작은 것도 아닙니다.

보통은 대출기간을 늘려서 한 달에 갚아야할 금액을 줄여줍니다. 1억을 5년 동안 갚는 것보다 10년 동안 갚게 되면 한 달에 갚아나갈 금액이 줄어들게 됩니다. 참고로 주택담보대출은 최장 35년까지 가능합니다. 물론 천천히 갚게 되니까 그 기간만큼 이자는 절대적으로 많아지게 됩니다.

원금과 이자를 적게 내는 것이 중요할지, 대출한도를 더 많이 받는 게 중요할지는 각자 잘 판단하면 됩니다. 자세한 것은 금융기관과 상담을 잘해보시기 바랍니다.

보통 DTI는 은행에 가면 은행원이 계산을 해주지만 스스로 계산을 해볼 수도 있습니다. 인터넷 검색창에 ‘DTI 계산기’라고 검색하면 관련사이트가 나오는데요. 여기에 정보를 입력하면 계산이 됩니다. DTI는 주택구입 예산을 짤 때 스스로 돈을 어느 정도 갚을 수 있는지도 계산해볼 수 있으니까 대출신청 전에 조회를 해보고 은행 상담을 받는 것이 도움이 될 것 같습니다.

 

■ DSR (Debt Service Ratio) 총부채 원리금 상환비율

DTI와 비슷하지만 좀더 엄격한 제도라고 볼 수 있는데요. DTI와 DSR을 비교해보겠습니다. 예를 들어 앞서 DTI는 '주택담보대출 원리금과 타 대출 이자금액'을 합쳐서 총 160만 원까지만 봐준다는 것이었습니다. DSR은 '이번에 받을 주택담보대출 원리금'이랑 '기대출의 원리금'을 합쳐서 160만 원까지만 된다는 것입니다.

◐DTI와 DSR 계산법 비교

DTI 소득대비 얼마나 상환 가능할지 판단

(본건 주택담보대출 원리금 + 타건 주택담보대출 원리금 +기타 대출 이자) ÷ 연간소득

DSR 대출원리금 상환액이 차지하는 비율

(본건 주택담보대출 원리금 + 타건 주택담보대출 원리금 +기타 대출 원리금)÷ 연간 소득

※ 기타 대출 : 카드론, 신용대출, 학자금 대출, 자동차 할부금 등 모두 포함

DSR도 DTI와 마찬가지로 쉽게 검색해서 계산할 수 있는데요. 계산기에 위 예시와 같이 넣고 계산하면 DSR이 40%가 넘어가 버립니다. 결론은 DSR로 계산하면 대출이 덜 나온다는 겁니다. 대출금을 좀 더 정확하게 예상하려면 DSR로 계산하는 것이 좋습니다. 실제 주택담보대출 시에는 금융기관에 따라 다르기는 하지만 DSR은 참고로만 활용한다고 합니다.

이렇게 설명을 듣고 보니 금리가 내려갈수록 기간이 길수록 대출한도는 올라간다는 것을 알 수 있을 겁니다. 이렇게 주택담보대출과 관련되 기초적으로 알아야 할 용어와 예시를 알아보았습니다. 이제 은행에서 대출 상담받으실 때 좀 더 이해하기가 쉬울 것입니다. 

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