알기쉬운 전세계약과 전세자금 대출순서

전세대출받는 방법과 과정 소개

요즘 전세 구하기가 참 어려운데요. 전세를 구하는 분들에게 도움을 드리고자 전세대출을 받는 법에 대해서 알아보려고 합니다. 집 구하는 것도 힘들지만 전세대출을 알아보는 것도 처음 하는 분들은 막막할 수 있습니다. 대출종류가 굉장히 많고 설명을 읽어도 잘 이해가 되지 않는데요.

홈페이지 상에 적혀있는 내용은 몇 십장 되는 업무기준 중에 달랑 한 장의 내용만 나와있는 것입니다. 그렇기 때문에 은행에 방문해서 문의를 해야 정확합니다. 여기서는 전세대출상품들을 설명하기 보다는 전세대출받는 방법과 과정에 대해서 안내해드리고자 합니다.

전세대출제도란?

전셋집을 얻어서 들어가는 분들이라면 대부분 전세대출은 필수입니다. 전세금(임차보증금)은 계약완료 후 집에 들어갈 때 집주인에게 주는 건데요. 계약기간동안 살고 있다가 계약이 만료되어 이사를 나갈 때 전세금을 다시 돌려받게 됩니다. 내가 냈던 전세금을 다시 돌려받는 것이니까 전세대출이란 전세금(임차보증금)을 대출해주는 것입니다.

대출되는 금액은 전세금의 7~80%까지 가능하고, 상품에 따라 최대한도가 2.2억 까지 될 수도 있고 신용등급에 따라 최대한도가 7천만 원까지 일수도 있고 한도가 없을 수도 있습니다. 전세대출은 담보대출이기 때문에 가능합니다.

전세대출은 개인간 보증이 아닌 보증기관이 발급해주는 보증서를 담보로 하는 보증서 대출입니다. 보증서는 보증기관에 따라 다양하며 이 기관들에 따라 대출조건들이 조금씩 다릅니다. 그래서 자신에게 맞는 전세대출은 스스로 알아보기가 쉽지 않습니다. 결론은 은행원이 가장 유리한 조건으로 찾아주기 때문에 은행에 가서 상담을 받으셔야 합니다.

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대출 진행순서

 

대출 과정 1. 보유자산 확인

전세대출을 알아보기 위해서 해야 할 것은 자신의 보유자산부터 먼저 확인하는 겁니다. 전세자금 대출은 보통 전세금의 7-80%까지 해주고 있는데요. 대충 계산해보면 내가 가진 금액에 전세대출받을 금액을 합쳐야 얼마의 전셋집에 들어갈 수 있는지 파악할 수가 있습니다. 

즉 내가 준비한 자금÷(0.2~0.3)=희망 전세 가격입니다. 예를 들어 준비한 자금이 6천만 원이고 전세금의 80%까지 대출받는다고 하면 6,0000만 원 ÷ 0.2 = 3억이 됩니다.

예산의 범주를 먼저 짜야 그에 맞는 집을 고를 수가 있습니다. 각자 개인 소득 수준, 신용도, 주택상태 등에 따라 한도는 축소될 수 있기 때문에 당연히 80%까지 대출될 것이라고 확신하는 것은 무리입니다.

그런 다음 인터넷이나 부동산 사무실의 전세매물을 알아보면 됩니다. 그리고 알아본 집들의 등기부등본을 뽑아보시기 바랍니다. 인터넷 등기소 또는 부동산 사무실에서 매물 확인차 뽑아서 주기도 합니다. 이 등기부등본을 가지고 은행에 찾아가는 겁니다.

대출 과정 2. 은행에서 한도 상담

은행에 가실 때는 신분증, 재직증명서 또는 소득확인서류, 등기부등본을 가지고 가면 됩니다. 은행은 내가 살 예정인 집 주변에 있는 지점으로 가는 것이 상담받기 편합니다.

주의할 점!

은행은 최대한 돈을 뽑아주는 곳이 아니라 부족한 부분을 메워주는 곳입니다. 은행에 상담을 받을 때는 신청금액을 넣어야 합니다. 자신이 얼마가 필요한지는 기본적으로 생각하고 가야 합니다. 그래서 상담받으러 갈 때는 내 준비자금과 살 집을 알아보고 필요한 예상금액을 책정하고 가는 것입니다. 은행 입장에서는 집도 알아보지 않은 분에게 친절히 최대한도를 애써서 알려주진 않습니다.

혹은 알아본 매물의 등기부등본까지 가지고 가서 “지금 이 집의 시세가 얼마인데 80%까지 대출이 가능한가요?”라고 물어보는 것이 좋습니다. 그러면 이 집이 대출 가능한 주택인지 알아봐 주고, 보증서 발급이 가능한지, 예상 한도와 금리까지 알려줍니다.

대출 과정 3. 임대차 계약하기

내 한도를 확인했으면 부동산 계약서를 작성합니다. 부동산 계약을 하기 위해서는 등기부등본과 건축물대장 같은 서류를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 이전에 확인했다고 하더라도 계약 당일 날 한 번 더 뽑아서 보셔야 합니다. 소유자 본인이 맞는지, 그 사이에 채무액이 발생하지 않았는지, 다른 전세권이 설정 있지 않은지 등 꼼꼼히 체크한 후에 계약을 하면 됩니다.

대출 과정 4. 확정일자 받기

확정일자를 받은 계약서 원본을 은행에 갖고 가야 하기 때문에 확정일자를 받으세요. 확정일자라는 것은 법률상 부여하는 날짜인데요. 말 그대로 법적으로 확정해주는 겁니다. 이 계약서가 체결되었다고 확인해주는 날짜이기 때문에 나중에 집에 문제가 생겼을 때 중요한 역할을 합니다. 그리고 확정일자가 없으면 은행에서 받아주지 않기 때문에 꼭 받으셔야 합니다.

대출 과정 5. 은행방문 대출과정

이제 은행에 계약서를 들고 재직증명서, 소득확인서, 신분증을 들고 갑니다. 만일 이전에 상담을 받으셨다면 같은 직원에게 찾아가는 것이 일처리가 빠릅니다. 이때 대출서류를 작성하는 겁니다.

5-1. 은행에 두 번째 방문이라면?

은행은 예약 방문 시스템이 아닙니다. 물론 VIP 창구나 기업 창구의 경우는 예약을 하기도 하지만 일반 고객을 상대할 때는 먼저 와서 기다리신 고객이 우선입니다. 그렇지만 이전에 상담을 받았다면 그 직원한테 전화를 해서 미리 가는 날짜와 시간을 말해놓을 수 있습니다. 이렇게 하는 것이 해당 직원의 점심시간도 피할 수 있고, 직원 입장에서도 서류를 미리 준비해 놓을 수 있으니 일처리가 빠를 수 있죠. 그리고 번호표를 봅을 때도 은행마다 다를 수는 있지만, 자신이 원하는 직원을 고를 수 있습니다. 앞 손님의 업무가 너무 길어질 경우에 옆 직원에게 부탁해서 업무를 봐주기도 하니까요.

5-2. 만일 앞서 2번째 과정인 은행에서 한도 상담하는 과정이 생략됐다면?

계약서를 먼저 작성해버리고 은행에 처음 방문한다면 어떻게 될까요? 원칙은 계약서를 들고 와야 은행에서 대출상담과 신청을 할 수 있습니다. 그렇지만 대출이 거절되면 계약금을 다 날리게 될 수 있잖아요. 은행 대출업무는 2-3번 정도는 은행을 방문해야 된다고 생각하시면 됩니다.

부동산 계약은 한 달 정도는 여유를 두고 하게 되는데 계약을 하고 나서 은행에 상담하러 오는 분들이 많습니다. 계약을 선점하기 위해서 대출을 알아보기 전에 계약서부터 작성해야 하는 상황이 현실에서 일어날 수 있습니다. 그래서 이렇게 진행해야 하는 분들은 집주인이 양해를 구하고 전세계약서에 특약을 적는 방법이 있습니다. “전세대출을 거절당할 경우, 계약금 전액을 반환한다.”

그리고 전세대출을 진행하는 과정 중에서 은행은 집주인에게 질권 설정을 하겠다는 내용을 우편으로 보내게 되는데요. 집주인에게 내용증명을 보내는데, 집주인이 수령하면 설정이 되는 겁니다.

5-3. 질권 설정이란?

"임대인의 계약하신 세입자가 대출을 받을 건데 그 대출받은 금액을 임대인에게 보내드릴 테니 계약 만료되어 임차보증금을 돌려주실 때 세입자가 아니라 은행으로 돌려주셔야 합니다. 만약에 세입자에게 돈을 돌려주다가 세입자가 은행에 돈을 갚지 않는다면 임대인님이 책임져야 합니다."라는 내용을 전달하는 겁니다.

만일 임대인에게 미리 말해놓지 않으면 내용을 다 보지 않고 거부감을 느낄 수 있기 때문에 계약 시 미리 말씀드려야 합니다. 그래서 특약을 하나 추가하면서 대출받는다는 사실을 알려야 합니다. 그러면 임대인은 임차인이 은행에서 전세대출받는 것에 동의하고 적극 협조합니다.

대출 과정 6. 대출실행, 이사

이렇게 모든 절차가 문제없이 진행되면 이사하는 날 아침에 대출이 실행됩니다. 전세대출이 실행되면 여러분의 통장에 들어가는 게 아니라 임차인(집주인)의 통장에 직접 송금됩니다. 그렇기 때문에 잔금만 집주인에게 전달하면 됩니다.

대출과정 7. 전입신고

아직 다　끝난 게 아닙니다. 전입신고가 남았습니다. 전입신고 후에 주민등록등본을 은행에 제출하면 이제 끝납니다. 제출하는 방법은 등기나 팩스, 이메일로도 가능합니다. 전입신고는 대출 때문만이 아니라도 바로 하는 게 좋습니다. 계약서에 확정일자를 받고, 전입신고하고 실제 이사를 마쳐야 안전합니다. 전입신고를 해야 집이 경매로 넘어가는 불상사가 생길 경우 나의 전세보증금을 지킬 수가 있습니다.

<추가> 대출 알아볼 때 주의할 점

집을 구할 때도 미리 알아보고 부동산 사무실을 찾아가듯이 대출의 경우도 나에게 맞는 전세대출을 미리 알아보고 가는 것이 괜찮습니다. 물론 대출상품이 너무 많고 복잡해서 쉽지는 않지만요. 미리 알아본 정보, 다른 사람에게 들은 정보를 너무 맹신하지 마시기 바랍니다. 직접적인 것은 은행이나 해당 보증기관을 통해서 상담받아야 합니다.

예를 들면 정부가 지원해주는 ‘전세 안심대출’의 경우 보증료가 비쌉니다. 금리조건은 좋지만 보증료가 100만 원 가까이 나오는 경우도 있습니다. 이런 계산은 은행과 보증기관에서 정확하게 해쥽니다.

또 다른 경우는 부동산 중개업자 분들이나 부동산 사무실에 계신 대출 상담사분들이 대출상담을 해주는 경우가 있습니다. 대출상담사가 말하기를 곧 금리가 오를 수 있다고 해서 기본금리를 금융채 금리고 하라고 해서 서류를 작성했습니다. 그런데 은행 지점 직원들이 보기에는 금융채보다는 CD금리가 더 나을 것이라고 하는 경우가 있는데요. 상담사들은 외부 용역분들이기 때문에 매일 실시간으로 금리 확인이 어려울 수 있습니다. 대출상담사는 대출 신청자를 모집하고 신청서를 접수해서 은행에 전달하는 분입니다. 대출을 받으러 오신 분이 은행원보다 상담사를 믿겠다고 하는 경우가 있습니다.

서민대출, 안심대출 등 국가에서 지원하는 대출이 금리가 확실히 저렴한데요. 한도가 안 나올 수도 있고, 대상자가 아닐 수도 있습니다. 또한 기준금리를 어떻게 선택하느냐에 따라서도 많이 달라질 수 있습니다. 알아보신 내용은 참고만 하고 은행원과 상담하는 내용이 가장 정확합니다. 결국 최종 상담은 은행에서 하고, 은행에서 대출을 해주는 겁니다. 수많은 변수에 대응할 수 있는 것은 은행이니까요. 실시간으로 대응해서 고객들에게 가장 알맞은 상품을 찾아서 설명해줍니다. 소비자들이 바라는 점은 은행에서 만족스러운 상담을 해주었으면 하는 바람이죠.

마지막으로 전세제도는 우리나라에만 있는 특이한 제도입니다. 이 제도로 인해 부작용도 있는데요. 세입자들이 가장 무서워하는 것은 깡통전세죠. 이렇게 보증금을 받지 못하는 경우를 대비해서 전세보증금 보험이라는 것이 있습니다. 임대차 계약 만료 후 임대인이 전세금을 돌려주지 않을 때 보증기관에서 대신 반환해주는 보험입니다. 보즘금을 지켜주기는 하지만 이사 나가는 날 바로 돌려주는 것은 아니고 몇 개월 걸린다고 합니다.

전세제도는 부작용이 있기는 하지만 세입자 입장에서는 더없이 좋은 제도입니다. 목돈이 없어도 집을 얻을 수 있고 월세 내는 것보다 전세대출로 이자 내는 것이 더 이득이 되기도 하니까요. 이자만 잘 갚으면 신용도도 좋아집니다. 거금의 대출을 받는 것이긴 하지만 원하는 집에서 살 수 있다는 것이 장점입니다. 하지만 금액이 크니까 부동산 계약이나 대출 신청 시 신중해야 합니다. 그리고 연체 시에는 타격이 있을 수 있으니 주의하시기 바랍니다.

2020/11/18 - 대출 상환 순서와 방법, 원금균등상환 vs원리금 균등상환 이자

대출 상환순서와 방법, 원금균등상환vs원리금균등상환 이자

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