가족 간 부동산 거래 세금 폭탄 조심하세요!
부동산 세법은 가족 사이의 부동산 거래를 양도보다는 증여로 보는 경향이 있습니다. 이는 양도소득세 보다 많은 증여세를 회피하기 위해 매매를 가장한 재산 이전을 방지하기 위함인데요. 다만, 매매계약서나 금융거래내역서 등 소득증빙서류를 가지고 정상적인 매매행위임을 입증하면 매매로 인정됩니다.
매매를 입증했다고 해서 안심해서는 안됩니다. 매매 가격 문제가 될 수 있기 때문인데요. 가족 간 부동산 거래라는 특수한 상황인 만큼, 세무당국은 양도소득세를 줄일 심산에 주변시세보다 지나치게 낮은 가격에 사고 팔 것이란 합리적인 의심을 할 수 있습니다.
✨ 시가 5% 또는 3억원 중 더 낮은 금액의 범위내
이에 거래금액 범위는 가족 간 부동산 거래의 경우 시가의 5% 이내 또는 3억 원 중 더 낮은 금액의 범위 안에서 이뤄져야 합니다. 이를 어길 경우 서로 합의한 매매가격은 인정되지 않고 시가(공시지가·공시 가격)를 기준으로 양도소득세가 정해집니다.
일례로 10억원의 아파트를 거래한다고 치면, 9억 5000만~10억 5000만 원 사이에서 거래계약을 체결해야 일반적인 매매로 인정을 받습니다. 같은 아파트를 가족에게 6억 원에 팔았다면 이는 인정되지 않습니다. 양도소득세도 10억 원을 기준으로 매겨집니다.
또한 가족 간 부동산 매매거래 가격이 시가의 30% 또는 3억 원의 범위를 벗어나면, 거래를 통해 이득을 취한 자에게 증여세가 과세된다. 시가 9억 원의 주택의 경우 6억 3000만~11억 7000만 원이 정상 거래 영역인 셈입니다. 만약 이 주택을 5억 원에 매매했다면 구매자는 약 4억 원의 이득을 보지만, 세법은 6억 3000만 원까지 정상거래로 보기 때문에 4억 원이 아닌 1억 3000만 원에 대한 증여세가 과세됩니다.
반대 상황도 마찬가지입니다. 시가 9억원인 주택을 14억 원에 거래해 판매자가 5억 원의 이득을 취했다면, 정상 거래금액 범위인 11억 7000만 원을 기준으로 초과한 2억 3000만 원에 대한 증여세를 판매자에게 과세합니다.
✨ 증여나 무상임대로 인한 혜택 안돼
가족에게 증여 받은 부동산을 5년 이내에 양도할 경우 증여자의 취득가액을 기준으로 양도세가 과세된다. 단, 남편이 5년 전 1억 원에 매입한 아파트가 5억 원으로 오른 상태에 아내에게 증여해도 증여세는 부과되지 않습니다.
부부 사이에는 6억 원까지 비과세 되기 때문이다. 5년 이후 아내가 8억 원에 부동산을 매도해도 차액인 2억 원에 대해서만 양도소득세가 부과됩니다.
하지만 증여 받은 후 5년 이내에 거래하게 되면 이월과세 규정이 적용돼 남편이 취득했던 1억 원을 취득가액으로 보아 차액인 7억 원에 대한 양도소득세를 내야 합니다. 가족 간 증여 비과세 혜택을 악용한 양도소득세 탈루를 방지하기 위한 규정입니다.
부모가 소유한 부동산을 자녀에게 무상으로 임대하는 경우에도 증여세가 과세됩니다. 5년 간 부동산 무상사용에 따른 이익이 1억원 이상일 경우가 과세 대상입니다. 무상사용에 따른 이익은 부동산 가액에 1년 간의 부동산 사용료를 고려해 기획재정부령으로 정한 세율을 곱한 값이다. 아울러 시가보다 30% 이상 적거나 많게 임대료를 지급한 경우도 증여세를 내야 합니다.
2021/01/08 - 2021 바뀌는 부동산 세법(종합부동산세, 양도소득세 등)
2021 바뀌는 부동산 세법(종합부동산세, 양도소득세 등)
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💕가족 간 부동산 거래에서 가장 중요한 것은 실제로 금전이 오갔음을 객관적으로 증명할 수 있는 자료입니다.
현금 거래보다는계좌이체를 통해 기록을 남겨두는 편이 좋습니다. 만약 가족에게 돈을 빌려 매매대금을 지급했다면 차용증을 작성하고 공증을 받는 등 사실관계를 객관적으로 입증할 수 있는 자료를 남겨둬야 뒤탈이 없습니다.
아울러 가족에게 빌렸더라도 매월 적정 금액의 이자율을 지급해야 하며 이자와 원금 납입 내역 증빙서류를 챙겨두는 것이 향후 관련 문제가 발생 시 빠른 해결에 도움이 됩니다.
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