매매, 증여, 부담부증여

부모가 자녀에게 주택을 넘겨주는 방법

부모가 살아있을 때 자녀에게 주택을 넘겨주는 방법은 매매, 증여, 부담부증여가 있습니다.

매매라 함은 실질적으로 돈이 오가는 거래를 말합니다. 자녀가 부모에게 직접 돈을 주고 제삼자에게 사는 것처럼 하는 것입니다.

증여는 말 그대로 공짜로 주는 것이고, 부담부증여는 공짜인데 약간의 부담을 주는 것입니다.

예를들면 약간의 대출이 있다거나 전세가 껴있다면 완전한 공짜는 아니죠. 이런 것들을 부담부 증여라고 합니다.

# 부모 자식 간의 매매로 넘긴 경우

첫 번째, 매매가 인정되기 위한 최소한의 요건은 통장으로 거래해야 하며, 자금출처여부가 명확해야 합니다.

두 번째, 전세보증금(타인 거주)과 대출이 있는 경우, 통장으로 오고 갈 수 있는 현금은 아래와 같습니다.

   통장거래 현금액=매매가(시가)-(전세보증금+대출+증여 시 인적 공제)

※ 증여재산 인적공제(수증자가 다음의 증여자로부터 증여받은 경우 적용됨)

증여자	배우자	직계존속	직계비속	기타 친족
공제한도액	6억 원	5천만 원 (수증자가 미성년자인 경우 2천만 원)	5천만 원	1천만 원

-위 증여재산공제 한도는 10년간의 누계 한도액임

※ 단, 매매가가 시가의 95% 미만 시 양도가액은 시가로 보며, 시가의 70% 미만시 차액만큼은 증여로 본다. 아버지가 아들에게 싸게 팔았을 경우, 국가에서는 이렇게 본다.

예를 들어, 아버지가 시가의 95%보다 싸게 아들에게 팔면 양도세를 탈루했다고 보고, 시가로 양도세를 계산해서 더 내야 합니다. 아들은 시가의 70%까지는 싸게 받을 수는 있지만, 70%보다 더 싸게 샀다면 이를 증여라고 여기기 때문에 증여세가 과세됩니다.

	아버지	아들
세법 기준	시가의 95%	시가의 70%
탈루 혐의	양도세 소신고	취득세 과소신고 및 증여세 누락
세법적용	양도세 시가과세	증여세 과세

 

# 증여 - 전부증여와 부담부증여가 있다.

1) 전부 증여란, 보증금과 대출이 있는 경우에도 증여자가 모두 부담하는 것을 말합니다.

    증여세 = (증여가액-증여재산공제) × 증여세율(10~50%)

  ※ 증여가액이란 ①매매 사례 가액(아파트 적용), ②감정가액(2군데 평균액), ③기준시가(공시지가) 순으로 적용된다. 단, 증여가액을 기준시가로만 적용하는 것은 아니다. 아파트 매매 사례 가액 적용하는 방법(국토교통부 실거래가액 조회) 은 증여일로부터 전후 3개월 내에 동일평수 거래된 실거래가액임.

※ 과세표준

	1억 원 이하	5억 원 이하	10억 원 이하	30억 원 이하	30억 원 초과
세율	10%	20%	30%	40%	50%
누진공제액	없음	1천만 원	6천만 원	1억 6천만 원	4억 6천만 원

2) 부담부증여란 보증금과 대출금을 수증자가 승계하는 경우입니다.

   ① 증여자의 양도세(양도세 신고기한 3개월로 연장)  :  양도가액 = 전세보증금 + 대출

   ② 수증자의 증여세 = (증여가액 - 전세보증금 - 대출 - 증여 시 인적공제) × 증여세율

 일반적으로 부담부증여로 처리하는 것이 전부 증여로 처리하는 것보다 유리합니다. 단, 대출 승계 시 수증자의 소득원이 존재해야 합니다. 이자 지급자와 월세 수령자를 중요한 판단기준으로 봅니다! 즉 대출이자를 승계자가 내야 하며, 월세 받는 통장 명의도 수증자로 바꿔야 합니다.

<세금관계 비교> 

전부증여보다는 부담부 증여가 대체로 세금이 적으며 전부양도와는 비슷합니다.

  전부 증여  > 부담부증여 ≒ 전부 양도

부담부증여의 경우 대출금액 등을 수증자가 상환하고 있는지 5년간 사후관리가 이루어집니다.
전부 양도의 경우 추후 이월과세 등의 문제가 없기 때문에 깔끔하지만, 큰 금액이 서로 간에 오가야 하는 어려움이 있습니다.
배우자와 자녀에게 증여하고 10년이 지나 다시 증여하게 되면 증여재산공제를 추가로 받을 수 있습니다.
10년 이내 증여할 경우 이전과 합산 과세됩니다.
가치 변동이 클 수 있는 부동산과 주식을 먼저 증여하는 것이 유리합니다.
증여세와 양도세는 재산이 커질수록 세율이 높아지는 누진제이기 때문에 부담부증여를 활용하면 증여세를 줄일 수 있습니다.

2020/07/31 - [부자되는 투자 공부/연금, 세금, 기타] - 바뀌는 주식관련 세금 알아보기(대주주, 금융투자소득)

바뀌는 주식관련 세금 알아보기(대주주, 금융투자소득)

♥'구독'과 '좋아요'는 힘이 됩니다. 좋은 정보로 만나요! ♥